Analisando as possibilidades no Provincetown Inn
Por Paul Benson 30 de agosto de 2023
PROVINCETOWN – A propriedade de seis acres em 1 Commercial St. que abrange o Provincetown Inn de 102 quartos e suas 125 vagas de estacionamento, seis salas de conferências e piscina em forma de chapéu de peregrino é certamente única. O primeiro hotel neste local foi construído em 1925, de acordo com o Building Provincetown de David W. Dunlap, e em 1957 o proprietário Chester Peck Jr. construiu uma península de quatro acres nas marés, usando enormes blocos de granito para triplicar o tamanho de sua propriedade à beira-mar. .
Essa propriedade está agora à venda, e o agente de listagem John Ciluzzi a descreveu como “sem igual”.
“É uma oportunidade extraordinária para continuar com a propriedade legada à beira-mar ou para iniciar algo novo com um empreendimento”, disse Ciluzzi. “Existem muitas opções diferentes disponíveis para quem tem interesse em investir no site.”
Um negócio de conferências ampliado, um projeto residencial ou até mesmo moradia para trabalhadores são possibilidades, disse Ciluzzi, e ele já vem recebendo consultas de investidores locais, regionais e nacionais.
Ciluzzi se recusou a estimar quantas unidades residenciais seriam permitidas no local.
“Caberá aos compradores determinar o que podem ou não fazer com o site”, disse ele. “Nosso trabalho é apresentar a oportunidade ao mercado.”
“Tento não criar hipóteses, porque há muitos fatores”, disse o urbanista Thaddeus Soulé sobre as possibilidades de redesenvolvimento. “Se você tiver tempo, dinheiro e advogados suficientes, quase tudo é possível.”
Soulé disse que os maiores fatores limitantes no local são ambientais: ele fica nas marés cheias da Commonwealth e na planície de inundação da FEMA.
Quase toda a propriedade está abaixo do limite médio histórico, o que significa que o estado tem reivindicações sobre as terras de acordo com a Lei da Orla Pública de Massachusetts, também conhecida como Capítulo 91.
O Departamento de Proteção Ambiental do estado emite licenças do Capítulo 91, disse Soulé. Qualquer nova estrutura, ou mesmo uma mudança no uso de uma estrutura existente, exigiria uma autorização do Estado, Capítulo 91.
O Provincetown Inn também fica em uma zona de inundação FEMA AE-9, com uma elevação de base de inundação de 9 pés acima do nível do mar. A extremidade oeste do hotel fica em uma zona de “velocidade” VE-14, assim chamada devido ao potencial de poderosa energia das ondas, com uma elevação de base de inundação de 14 pés acima do nível do mar.
Provincetown tem marés de 3 metros e a linha normal da maré alta está cerca de 1,5 metro acima do nível do mar. Na zona AE-9, o nível do piso de um edifício reconstruído deve estar 9 pés acima do nível do mar, o que é apenas 4 pés acima das marés normais mais altas aqui.
Na zona VE-14, porém, as coisas são diferentes. O elemento estrutural mais baixo num edifício reconstruído nesta zona deve estar 16 pés acima do nível do mar para compensar a energia das ondas – que está 11 pés acima da linha normal da maré alta.
“Se uma parte do edifício estiver na zona V, então a zona V se aplica a todo o edifício”, disse Soulé.
Consequentemente, se o edifício fosse substancialmente reconstruído na sua área actual - o que significaria que o custo do projecto é superior a 50 por cento do valor actual avaliado do edifício - isso desencadearia estas disposições do código de construção estatal e teria de ser erguido sobre estacas.
Toda a propriedade em 1 Commercial St. está atualmente avaliada em US$ 13,9 milhões, sendo o edifício responsável por US$ 6,7 milhões desse valor. Isso significa que um comprador poderia gastar mais de US$ 3 milhões em reformas sem ter que construir o prédio.
Um desenvolvedor também poderia propor um novo projeto que esteja inteiramente dentro da zona AE-9 e não toque na zona de velocidade, caso em que apenas as regras AE seriam aplicadas, disse Soulé.
Quando se trata de um projeto residencial, não existe uma fórmula clara para equiparar os quartos de hotel existentes a unidades residenciais, disse Soulé.
Ele explicou que existe um cronograma de densidade que relaciona o tamanho dos lotes às unidades residenciais, mas que é uma diretriz, não um direito, e está sujeito a outros fatores limitantes. De acordo com o cronograma de densidade, um lote de 64 mil metros quadrados pode conter 26 unidades. Além disso, cada aumento de 4.500 pés quadrados dá lugar a mais uma unidade.